Gestion des impayés de loyers : du nouveau

Le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est renforcé dans la gestion des impayés et la prise de décision concernant les aides au logement. Voilà qui mérite quelques explications…

Traitement des impayés de loyers dus par les locataires bénéficiaires de l’APL

Le traitement des impayés de dépenses de logement dus par un bénéficiaire de l’aide personnelle au logement (APL) fait l’objet de nouveaux aménagements.

Par dépense de logement, il faut, en pratique, entendre non seulement le loyer en tant que tel, mais également les dépenses suivantes, déduction faite, le cas échéant, des charges locatives, de la réduction de solidarité ou de la redevance dans le cas des logements-foyers conventionnés :

• les mensualités acquittées au titre des charges de remboursement des prêts contractés pour l'acquisition du logement ou son amélioration ;
• la redevance due dans le cadre de la location-accession à la propriété immobilière ;
• la rémunération de l’administrateur provisoire, dans le cadre des copropriétés en difficultés ;
• l'indemnité d'occupation ;
• la redevance versée dans le cadre de l’expérimentation portant sur l’expropriation des parties communes des immeubles collectifs, en contrepartie de la servitude attachée aux biens d’intérêt collectif ;
• l'indemnité perçue dans le cadre de l’accueil des personnes âgées ou handicapées, représentative de la mise à disposition de la ou des pièces réservées à la personne accueillie.

Un impayé est constitué après 3 mois de retard de paiement ou lorsque le montant dépasse 450 €.

Il est prévu que lorsque le bénéficiaire de l’APL ne règle pas la part de loyer restant à sa charge, sa situation doit être soumise à l'organisme payeur par le bailleur percevant l'aide pour son compte, dans un délai de 2 mois après la constitution d'un impayé de dépense de logement, sauf si la somme due a, entre-temps, été réglée en totalité.

Dans le même temps, l'organisme payeur en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), dans un délai de 15 jours suivant le signalement du bailleur.

Il faut aussi noter que l'organisme payeur de l’APL peut se saisir et informer la CCAPEX dès qu'il a connaissance d'un défaut de paiement d'un bénéficiaire, même si celui-ci ne constitue pas une situation d'impayé de dépense de logement.

Face à cette situation, 2 cas de figure sont possibles : un maintien ou une suspension de l’APL.

Décision de maintien de l’APL

Lorsque le bénéficiaire de l'aide est en situation d'impayé, l'APL peut être maintenue, même lorsque le bail a été résilié et que l'occupant du logement s'acquitte d'une indemnité d'occupation et des charges fixées par le juge jusqu'à son départ effectif, sauf si la CCAPEX adresse une décision de suspension à l'organisme payeur.

L’APL est, en pratique, maintenue pour tout bénéficiaire se trouvant dans l'impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, y compris lorsque le bail a été résilié judiciairement. Cette impossibilité manifeste ne peut être remise en cause que dans les cas suivants :

• une décision judiciaire d'expulsion passée en force de chose jugée a constaté la présence de troubles de jouissance ;
• un ou plusieurs documents établissent la capacité financière de l'allocataire à régler sa dépense de logement sans compromettre ses conditions de subsistance ou celles de sa famille.

À défaut d'être saisie d'une demande de suspension fondée sur l'un de ces motifs, la CCAPEX maintient le versement de l’APL pour tout bénéficiaire en situation d'impayé signalée par les organismes payeurs.

Décision de suspension de l’APL 

La CCAPEX suspend le versement de l’APL dès lors qu'elle a connaissance de l'une des situations suivantes :

• une décision judiciaire d'expulsion passée en force de chose jugée a constaté la mauvaise foi de l'allocataire ;
• une décision d'irrecevabilité de la demande déposée par l'allocataire auprès de la commission de surendettement sur le fondement de sa mauvaise foi est prise ;
• une fin de prise en charge des mesures de surendettement est prononcée par la commission de surendettement sur le fondement de la mauvaise foi de l'allocataire.

La suspension du droit à l’APL, décidée par la CCAPEX, prend effet le 1er jour du mois suivant celui où cette décision est notifiée à l'organisme payeur.

Mesures d’accompagnement social

Plusieurs mesures d‘accompagnement sont prévues au bénéfice des ménages en situation d’impayé de loyers, notamment en vue :

• de résorber la dette locative, sous conditions, notamment de reprise du paiement même partiel du loyer ;
• de l’orienter vers le fonds départemental de solidarité pour le logement ;
• de saisir la commission de médiation du département ;
• de saisir la commission de surendettement ;
• de réaliser un diagnostic social et financier ;
• etc.

Il faut noter que l’ensemble de ces mesures est aménagé pour Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy et Saint-Martin, en vue de les adapter aux structures administratives locales équivalentes à la CCAPEX (structure locale de prévention des expulsions, caisse locale compétente pour la gestion des APL, caisse de prévoyance sociale, etc.).

Prévention des impayés : un rôle accru des CCAPEX

Une commission centrale de coordination des actions de prévention des expulsions, dénommée « CCAPEX centrale », est constituée dans chaque département. Elle a pour missions :

• d’orienter, de coordonner et d’évaluer le dispositif de prévention des expulsions locatives défini par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées et la charte pour la prévention de l'expulsion (elle établit à ce titre un bilan des procédures d'expulsions locatives dans le département, une évaluation de son activité et des propositions d'amélioration du dispositif de prévention des expulsions locatives dans le département) ;
• à compter du 1er janvier 2027, de décider du maintien ou de la suspension de l'aide personnelle au logement lorsque le bénéficiaire ne règle pas son loyer ;
• à compter du 1er janvier 2027, d’orienter et de répartir entre ses membres le traitement des signalements de personnes en situation d'impayé locatif notifié au représentant de l'État dans le département par les commissaires de justice afin d'assurer leur accompagnement social, budgétaire et juridique, l'apurement de la dette locative et, le cas échéant, les démarches de relogement.

Dans ce cadre, les CCAPEX formulent des avis et recommandations relatives aux situations individuelles de ménages dont elles ont été saisies ou qui leur sont signalées par les commissaires de justice ou par les organismes payeurs. Ces avis et recommandations sont adressés aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d'impayé de loyer ou de menace d'expulsion, ainsi qu'à tout organisme ou à toute personne susceptible de participer à la prévention de l'expulsion.

Elles peuvent également :

• émettre des avis et des recommandations en matière d'attribution d'aides financières sous forme de prêts ou de subventions et d'accompagnement social lié au logement ;
• saisir directement le fonds de solidarité pour le logement et, le cas échéant, ses fonds locaux ;
• saisir le juge du tribunal judiciaire afin qu'il soit procédé au versement direct, chaque mois, au bailleur des prestations sociales dont l'intéressé est bénéficiaire, à hauteur du loyer et des charges locatives dont il est redevable.

La CCAPEX peut aussi, à compter du 1er janvier 2027, être saisie par toute personne ou entreprise ayant connaissance d’une situation d’impayé de loyer aux fins de suspension de l'aide personnelle au logement d'un allocataire en situation d'impayé de dépense de logement (cette saisine doit préciser le motif de la demande de suspension et être accompagnée de justificatifs attestant de l'effectivité et de l'actualité du motif invoqué).

Lorsqu'elle dispose d'éléments attestant de la capacité financière de l'allocataire à régler son loyer sans compromettre ses conditions de subsistance ou celles de sa famille, la CCAPEX décide de la suspension de l'aide personnelle au logement, sauf si une évaluation sociale et budgétaire réalisée par un opérateur de l'accompagnement social ou médico-social fait état d'une situation de vulnérabilité de nature à expliquer la constitution de l'impayé pour des raisons sociales ou médicales.

Un recours peut être formulé dans un délai de 2 mois suivant la notification de la décision rendue, ou à tout moment en cas de changement de situation socio-familiale ou budgétaire de l'allocataire par rapport à la situation ayant conduit à la suspension de l'aide personnelle au logement.

En tout état de cause, la CCAPEX centrale suspend le versement de l'aide personnelle au logement dès lors qu'elle a connaissance d'une des situations suivantes :

• une décision judiciaire d'expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la mauvaise foi de l'allocataire ;
• une décision d'irrecevabilité de la demande déposée par l'allocataire auprès de la commission de surendettement sur le fondement de sa mauvaise foi ;
• une fin de prise en charge des mesures de surendettement prononcée par la commission de surendettement sur le fondement de la mauvaise foi de l'allocataire.

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